镇江未来三到五年房价走势如何？

镇江未来三到五年房价走势如何？

一、概况

镇江市总面积3840平方公里，常住人口320万，现有丹阳、句容、扬中3个县级市，丹徒、京口、润州3个区和镇江新区、镇江高新区。

2019年，镇江市实现地区生产总值4127.32亿元，增长5.8%；一般公共预算收入306.85亿元，增长1.8%。

下面是一张镇江地图，镇江主城区以京口、润州两区为核心，丹徒区为主城次核心区。扬中市、丹阳市和句容市三个县级市，从东西南三面包围镇江主城区。

二、城市产业现状及未来发展

镇江市2020年上半年规模以上工业增加值排名前五的是：化学原料和化学原料制造业、电器机械和器材制造业、专用设备制造业、有色金属冶炼和压延加工、汽车制造业。

产业结构和同为苏南的苏锡常宁四个地级市相比，处于比较落后的位置，且暂时看不到产业升级突破的希望。

三、城市财政状况及债务压力

镇江GDP4127.32亿元，地方债GDP占比106.23%，超过4000亿元，与淮安一起都属于江苏省地方债高压城市。

2019年镇江市一般公共预算收入306.85亿元，且受制于地方经济发展缓慢，近五年镇江市地方财政首付一直处于波动中，增速约等于0。

2019年镇江市政府基金收入332亿元，其中94%为土地出让金。

由于镇江经济增长缓慢，产业升级速度苏南垫底，且人口增长乏力（后文有相关内容）。

2017年以前土地出让金还在100-177亿之间波动，2018-2019年短期内土地出让金大幅上涨是不可持续的，未来大概率会下降。

鉴于镇江4000多亿的地方债总量，而财政收入和政府基金性收入合计约600亿元，且后续增长乏力，其地方债偿还能力，及未来举债投资能力都要打上问号。

四、城市人口状况

2010年至2019年十年间，镇江人口由311万增加至320万，年均增加人口不足1万人。

镇江在过去的十年内人口增长率低，意味着本地新生儿数量及外来人口流入均增长乏力。可以预见在不远的将来，随着婴儿潮时期的60后70后逐渐老去，老龄化带来的劳动力人口减少，养老负担增加都会困扰本就地方债高企的镇江市财政。

五、城市二手房价格梯度，及城市人口吸引力分析

将镇江全市二手房均价从高到低进行排列，句容市1.1万元排名第一，润州区1万元排名第二，扬中市0.85万元排名第三，京口区0.83万元排名第四，丹徒区与丹阳市0.83万元并列第五。

从房价高低看，镇江主城区（京口区、润州区）对于扬中市、句容市和丹阳市三个县级市购房者吸引能力较差。导致地级市主城区与县级市之间的房价大致相当，没有形成应有的梯度差。

如周边的南京市、苏州、无锡和常州，地级市主城区和县级市之间都有明显的梯度差。

以常州为例，主城区的天宁区2万元排名第一，钟楼区1.6万元排名第二、新北武进1.5万元并列第三，溧阳市1.3万元排名第五，金坛市0.88万元排名第六。

常州主城区与下辖县级市之间房价梯度差明显，对应的是主城区科教文卫资源、产业布局及居民收入较下辖县级市优势明显。

表现为一方面常州主城区居民收入相对更高，购买能力更强；另一方面溧阳、金坛居民为了追求更好的科教文卫资源，批量前往常州主城区买房，两者叠加推高了常州主城区房价。

如果将这一排名改为南京、苏州、无锡，梯度价差会比常州更加明显。

镇江主城区和下辖县级市之间的二手房均价排名混乱，与镇江主城区实力弱小有直接关系。

镇江主城区的医疗、教育、交通和收入等影响房价的因素，与县级市相比并没有明显优势。

另一方面，镇江位于苏南，周边苏锡常宁均是强势地级市。镇江在周边一众强势地级市环绕之中。由于镇江主城区相对弱势，导致优质的人才资源、产业资源和资金流向周边地市（如苏州常州无锡南京）成为常态。

而雪上加霜的是是镇江下辖的县级市，和周边强势地级市本就有千丝万缕的联系。句容曾经是南京的老八县之一，丹阳和常州都是吴语区，它们在历史、文化及地域上都更为亲近，加剧了镇江市区和下辖县级市之间的割裂。

但句容和丹阳内部也存在割裂情况，如丹阳的丹北镇，句容的宝华镇。

如二手房均价1.1万元排名镇江第一的句容市，其二手房价格最高的板块是南京的新东郊——宝华镇，而宝华镇向西一公里就是二手房均价3.5万的南京仙林湖。。

六、结论及投资建议：

1、城市背负着沉重的地方债包袱，前景不乐观

镇江面临高额的地方债压力，但政府财政收入及基金收入均极为有限，债务偿还能力令人担忧。且2018-2019年200-300亿量级的土地出让金明显高于之前年份100亿的水平，不可持续。

目前镇江市产业升级缓慢，人口增长停滞，城市整体发展前景不是非常乐观。

2、苏锡常宁等周边地级市强势，弱势镇江资源被吸走，城市上限遇到天花板

镇江主城区吸引力较弱，在周边南京、常州、苏州、无锡等地级市强势辐射之下，城市人才、资本资源有流出风险较大。

3、个人不建议在镇江核心区买房投资，因为人口红利、产业升级及政府投资三方面均无力拉动核心区房价继续上涨。

4、如果一定要买可以投资南京近郊都市圈板块，押宝句容被南京吞并，以及宁句城际通车。

毕竟南京的二手房均价已经超过2.5万元了，即便少量溢出的购买力，也能把句容某些板块均价拉到1.5万元以上。