2019年，会不会楼市崩盘、泡沫破灭？

2019年，会不会楼市崩盘、泡沫破灭？

泻药！

我来简单说说的的看法。对于楼市的预测，谁都不好说，但是有一点我们可以肯定，那就是中国房地产已经告别暴涨时代。首先，我们得明白，看空或者看好房价的几大因素：1、 人口：我们不可否认一线城市的人口上涨压力还在，虽然各大城市都在严控人口红线，但是因为便捷且优质性资源的集中性，导致中青年人口不断涌入；但是随着一线城市房价的上涨，低收入人口逐渐被排斥，剩下的都是高收入的精英，或租或买，人口压力也将逐步下行；此外，一线城市大力发展建设城市群，郊区城市化和周边城市的配套越来越趋同，不可或免，郊区城市化一定是大趋势，看当下的长三角一体化，京津冀一体化，通州政府搬迁，雄安新区，铁路线的修通，等等，都是有分散人口的目的在。虽然人口是一个流动性不好把控的因素，但是整体客群遣散，资源迁出，对于一线城市的房价稳定或者入低都是一定的刺激性。2、 居民收入：如果你认为中国经济增速会继续保持中高速增长，就应该支持居民收入会同步继续增长。中国居民人均可支配收入和GDP增速的走势拟合度很高，也就是说除非中国经济增速断崖式下跌，居民收入增速基本不可能大幅下跌。但是居民收入的减缓确实是当下整个社会价值创造阶层的痛点，毕竟中国的阶层结构当下是有问题的，中产收入急速缩水，压力渐大。至于高杠杆，有分析师指出，2006-2016年，中国居民部门杠杆率从11%上升至45%，十年间增长3倍。中国居民部门快速加杠杆的背后，反映了中国房地产价格脱离基本面(居民可支配收入)的快速上涨。但是，现阶段中国居民部门的杠杆率水平（43.2%）并不高，不仅显著低于美国（79.4%）、日本（62.2%）和发达国家平均水平（76.1%），也仅略高于新兴市场平均水平（36.6%）。中国杠杆率增加得快但绝对值并不高，且中国政府在杠杆加至极限之前就开始踩刹车，也未像美国日本当年那样主动加息刺破泡沫，调控以稳为主；几轮调控过后，很多城市首付都提高到了三成以上，尤其是针对二套房。在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，交易基本被冻结，价格也几乎被冻结。如果未来放开限购，房价在需求的推动下依然有一定的想象空间。3、 货币宽松时代暂时结束。房价之所以能达到今天的高度，和近些年来大量的货币供给是分不开的。宽松可以从两方面来理解，一是M2高速增长时期结束，从5月的数据以及央行的表态来看，中国极有可能进入M2在10%以下的低增长“新常态”，大水漫灌的强刺激时代一去不复返。二是短期内利率上行趋势不可扭转，从去年底央行货币政策开始转向，意味着自2014年11月开始的降息周期结束，往后货币市场利率中枢将会逐步走高，在房贷市场上表现也尤为明显，很多地方的房贷从85折优惠取消到最近上浮到1.2倍，如果未来基准利率上调，房贷将会进一步走高。当然这对刚需影响并不会很大，刚需该买还是得买，注重的只是当下的价格，利率调整是央行的事儿，贷款30年来看，足够央行跳个几十次了。为啥会看低房价？首先，从历史经验来看，在货币政策宽松周期，房价上涨较多；反之在货币政策紧缩周期，房价上涨较为困难。其次，稍微总结一下规律，中国货币政策的周期大概是2年左右，且房价的涨速和利率具有强相关性。如果按照历史经验，本轮货币政策转向的周期也是2年的话，那么2年后房价或许真的会迎来一个低点，至少是一个涨速的低点。当然，那时候可能也是房贷利率的高点。最后，英年早逝的“周期天王”周金涛。2007年，周金涛成功预测了次贷危机；2015年，他又成功预测了全球的资产价格动荡。他说，人生的一个财富基本轮回是10年，1999年，2009年，2019年都是我们可以把握的人生机会。周金涛生前曾预测，中国另一个财富机会，将出现在2018年到2020年之间，这会是一个中周期的低点，也是中国房地产周期的低点与库存周期的低点，三个周期低点重合共振。当然，这只是基于当下情况的一个推断，毕竟我们是一党制，党的话才是真理，怎么看怎么说都不如党的一句“这么做”来的实在。